Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej - procedura krok po kroku

Po spłacie kredytu hipotecznego właściciele nieruchomości często zapominają o konieczności wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. To istotny krok, który wymaga podjęcia konkretnych działań formalnych i poniesienia określonych kosztów. Wykreślenie hipoteki nie następuje automatycznie po spłacie zobowiązania - właściciel musi samodzielnie zainicjować całą procedurę.

Proces wykreślenia hipoteki obejmuje kilka etapów, od uzyskania zgody banku, przez wypełnienie odpowiedniego formularza, po złożenie wniosku w sądzie wraz z wymaganymi załącznikami. Każdy z tych kroków ma swoje specyficzne wymagania i może generować dodatkowe koszty. Zrozumienie całej procedury pozwala uniknąć błędów i niepotrzebnych opóźnień.

Czym jest hipoteka i dlaczego wymaga wykreślenia

Hipoteka stanowi jedno z najskuteczniejszych zabezpieczeń kredytowych dostępnych w polskim systemie prawnym. Charakteryzuje się tym, że obciąża konkretną nieruchomość niezależnie od zmian własnościowych - nawet jeśli nieruchomość zostanie sprzedana, hipoteka nadal będzie ją obciążać. Ta właściwość sprawia, że banki chętnie wykorzystują hipotekę jako zabezpieczenie udzielanych kredytów.

Wpis hipoteki w księdze wieczystej ma charakter jawny i publiczny. Każda osoba zainteresowana zakupem nieruchomości może sprawdzić, czy nie ciążą na niej obciążenia hipoteczne. Ta transparentność chroni zarówno wierzycieli, jak i potencjalnych nabywców nieruchomości przed nieuczciwymi praktykami.

Przykład praktyczny: Pan Kowalski spłacił kredyt hipoteczny w 2020 roku, ale nie wykreślił hipoteki z księgi wieczystej. W 2023 roku postanowił sprzedać mieszkanie. Potencjalny kupiec, sprawdzając księgę wieczystą, zobaczył obciążenie hipoteczne i zaczął wątpić w legalność transakcji. Pan Kowalski musiał przedstawić dodatkowe dokumenty potwierdzające spłatę kredytu, co opóźniło sprzedaż o kilka tygodni.

Po spłacie kredytu zabezpieczonego hipoteką, zobowiązanie wygasa, ale wpis hipoteki pozostaje w księdze wieczystej. Taka sytuacja może stwarzać problemy przy przyszłych transakcjach dotyczących nieruchomości. Potencjalni kupcy mogą być zaniepokojeni obecnością hipoteki, co może wpłynąć na atrakcyjność oferty sprzedaży.

Wykreślenie hipoteki przywraca księgę wieczystą do stanu zgodnego z rzeczywistością prawną. Czysta księga wieczysta ułatwia wszelkie przyszłe transakcje i zwiększa wartość nieruchomości na rynku. Dodatkowo eliminuje ryzyko nieporozumień z przyszłymi kontrahentami.

Kto odpowiada za wykreślenie hipoteki

Określenie odpowiedzialności za wykreślenie hipoteki często budzi wątpliwości wśród właścicieli nieruchomości. Wielu z nich oczekuje, że bank automatycznie zajmie się usunięciem hipoteki po spłacie kredytu. Rzeczywistość prawna jest jednak inna i wymaga aktywnego zaangażowania właściciela nieruchomości.

Zgodnie z art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, bank ma obowiązek współpracować z właścicielem nieruchomości w procesie wykreślenia hipoteki. Współpraca ta polega głównie na wydaniu odpowiednich dokumentów potwierdzających spłatę kredytu. Bank nie ma jednak obowiązku samodzielnego składania wniosku o wykreślenie hipoteki do sądu.

Inicjatywa w zakresie wykreślenia hipoteki spoczywa na właścicielu nieruchomości. To on musi skontaktować się z bankiem, uzyskać niezbędne dokumenty, wypełnić formularz sądowy i złożyć wniosek wraz z wymaganymi załącznikami. Bank pełni rolę współpracującą, ale nie wiodącą w tym procesie.

Podział obowiązków między właścicielem a bankiem wynika z logiki systemu prawnego. Właściciel nieruchomości ma największy interes w utrzymaniu aktualnego stanu księgi wieczystej. Bank, po otrzymaniu spłaty kredytu, nie ma bezpośredniego interesu w aktualizacji wpisów hipotecznych.

W praktyce oznacza to, że właściciel musi być proaktywny i samodzielnie zainicjować proces wykreślenia hipoteki. Czekanie na działania banku może prowadzić do przedłużającej się obecności nieaktualnej hipoteki w księdze wieczystej.

Procedura wykreślenia hipoteki - krok po kroku

Cały proces wykreślenia hipoteki składa się z kilku etapów, które należy wykonać w określonej kolejności. Pominięcie któregokolwiek z kroków może prowadzić do opóźnień lub konieczności ponownego składania wniosku.

1. Spłata kredytu hipotecznego - Pierwszym krokiem jest pełna spłata kredytu zabezpieczonego hipoteką. Po spłacie ostatniej raty należy upewnić się, że bank potwierdził zamknięcie kredytu.

2. Kontakt z bankiem w sprawie zgody - Należy skontaktować się z bankiem i poprosić o wydanie zgody na wykreślenie hipoteki (kwit mazalny). Bank ma obowiązek wydać ten dokument.

3. Pobranie formularza KW-WPIS - Formularz można pobrać ze strony Ministerstwa Sprawiedliwości lub otrzymać w sądzie rejonowym prowadzącym księgę wieczystą.

4. Wypełnienie formularza - Należy dokładnie wypełnić wszystkie wymagane pola formularza, podając prawidłowe dane dotyczące nieruchomości i hipoteki.

5. Uiszczenie opłaty sądowej - Opłata w wysokości 100 złotych może być uiszczona przez zakup znaków opłaty sądowej, przelew bankowy lub wpłatę gotówkową.

6. Złożenie wniosku w sądzie - Kompletny wniosek z załącznikami należy złożyć w sądzie rejonowym prowadzącym księgę wieczystą nieruchomości.

7. Oczekiwanie na rozpatrzenie - Sąd rozpatruje wniosek i w przypadku pozytywnej decyzji dokonuje wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

Uzyskanie zgody banku na wykreślenie hipoteki

Pierwszym krokiem w procesie wykreślenia hipoteki jest uzyskanie zgody banku, który był wierzycielem hipotecznym. Ta zgoda przyjmuje formę pisemnego dokumentu, potocznie nazywanego kwitem mazalnym lub listem mazalnym. Dokument ten stanowi oficjalne potwierdzenie, że zabezpieczony hipoteką dług został w pełni spłacony.

Bank ma obowiązek wystawić kwit mazalny po spłacie kredytu. Dokument ten powinien zawierać jednoznaczne oświadczenie, że hipoteka może zostać wykreślona z księgi wieczystej. Treść oświadczenia musi być precyzyjna i nie pozostawiać wątpliwości co do intencji banku.

Istotną różnicą w procedurze jest sposób poświadczenia podpisów na zgodzie banku. Jeśli hipoteka zabezpieczała kredyt bankowy, zgoda nie wymaga notarialnego poświadczenia podpisów. Wystarczy pisemne oświadczenie banku z podpisami osób uprawnionych do reprezentowania instytucji finansowej.

Sytuacja wygląda inaczej w przypadku hipoteki zabezpieczającej prywatną pożyczkę. Wówczas zgoda na wykreślenie hipoteki musi mieć podpisy notarialnie poświadczone. Ta dodatkowa formalność ma na celu zapewnienie autentyczności dokumentu i ochronę przed nadużyciami.

Niektóre banki pobierają opłatę za wystawienie kwitu mazalnego. Wysokość tej opłaty jest określona w taryfie opłat i prowizji danego banku. Inne instytucje finansowe świadczą tę usługę bezpłatnie, traktując ją jako naturalną konsekwencję spłaty kredytu.

Proces uzyskania zgody banku może potrwać od kilku dni do kilku tygodni, w zależności od procedur wewnętrznych instytucji finansowej. Warto zgłosić się po kwit mazalny bezpośrednio po spłacie ostatniej raty kredytu, aby nie opóźniać całego procesu wykreślenia hipoteki.

Koszty wykreślenia hipoteki

Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej wiąże się z ponoszeniem określonych kosztów. Główną opłatą jest opłata sądowa w wysokości 100 złotych, która jest pobierana za rozpatrzenie wniosku o wykreślenie hipoteki. Ta opłata jest stała i nie zależy od wartości wykreślanej hipoteki.

Opłatę sądową można uiścić na kilka sposobów, co daje wnioskodawcom elastyczność w wyborze najwygodniejszej metody płatności. Najpopularniejszą opcją jest zakup elektronicznych znaków opłaty sądowej, które można nabyć bezpośrednio w kasie sądu lub online na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości.

Zakup znaków opłaty sądowej online odbywa się pod adresem https://oplaty.ms.gov.pl/. Po zakupie znaki należy wydrukować i dołączyć do wniosku składanego w sądzie. Ta metoda jest szczególnie wygodna dla osób, które chcą przygotować kompletny wniosek w domu.

Alternatywną metodą jest tradycyjny przelew bankowy na rachunek dochodów sądu. W tytule przelewu należy podać numer księgi wieczystej oraz informację, że opłata dotyczy wykreślenia hipoteki. Ta precyzja w opisie przelewu ułatwia sądowi identyfikację płatności i przypisanie jej do konkretnej sprawy.

Trzecią opcją jest wpłata gotówkowa bezpośrednio w kasie sądu. Ta metoda jest najszybsza, ale wymaga osobistego stawiennictwa w sądzie. Może być wygodna dla osób, które i tak planują złożyć wniosek osobiście.

Oprócz opłaty sądowej mogą wystąpić dodatkowe koszty związane z uzyskaniem zgody banku. Niektóre banki pobierają opłatę za wystawienie kwitu mazalnego, co może zwiększyć całkowity koszt procedury o kilkadziesiat złotych.

Procedura składania wniosku w sądzie

Wniosek o wykreślenie hipoteki należy złożyć w sądzie rejonowym, który prowadzi księgę wieczystą danej nieruchomości. Właściwość sądu jest określona miejscem położenia nieruchomości, a nie miejscem zamieszkania właściciela. Ta zasada wynika z terytorialnego charakteru ksiąg wieczystych.

Wniosek można złożyć na dwa sposoby: osobiście w sekretariacie sądu lub przesłać pocztą. Przy składaniu osobistym wnioskodawca otrzymuje natychmiastowe potwierdzenie przyjęcia dokumentów. Przesłanie pocztą jest wygodniejsze, ale wymaga zachowania większej ostrożności w przygotowaniu dokumentów.

Do wniosku należy dołączyć wszystkie wymagane załączniki:

• Zgodę wierzyciela na wykreślenie hipoteki wraz z dokumentami potwierdzającymi uprawnienia reprezentacyjne
• Potwierdzenie uiszczenia opłaty sądowej w wysokości 100 złotych
• Ewentualne dodatkowe dokumenty wymagane w konkretnej sprawie

Sąd rozpatruje wniosek pod kątem formalnym i merytorycznym. Sprawdza kompletność dokumentów, prawidłowość wypełnienia formularza oraz czy zgoda banku jest ważna i autentyczna. Po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku sąd dokonuje wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

Czas rozpatrzenia wniosku może się różnić w zależności od obciążenia pracą konkretnego sądu. Obecnie proces może trwać od kilku tygodni do kilku miesięcy. W przypadku pilnej potrzeby można złożyć pismo z prośbą o przyspieszenie rozpatrzenia wniosku.

Wypełnianie formularza KW-WPIS

Formularz KW-WPIS to standardowy dokument używany do składania wniosków o wpisy do księgi wieczystej, w tym o wykreślenie hipoteki. Formularz można pobrać ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości lub otrzymać bezpośrednio w sądzie. Prawidłowe wypełnienie formularza jest kluczowe dla powodzenia wniosku.

Formularz składa się z czterech stron, z których każda zawiera różne sekcje wymagające uzupełnienia. Niektóre pola należy wypełnić, inne przekreślić, w zależności od charakteru składanego wniosku. Precyzyjne wypełnienie każdej sekcji eliminuje ryzyko wezwania do uzupełnienia braków.

Na pierwszej stronie formularza należy podać dane identyfikujące sąd i księgę wieczystą. W polu numer 1 wpisuje się nazwę sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą nieruchomości. W polu numer 2 podaje się wydział sądu odpowiedzialny za prowadzenie ksiąg wieczystych. W polu numer 3 wpisuje się numer księgi wieczystej, który można znaleźć w wypisu z księgi wieczystej.

Druga strona formularza dotyczy przedmiotu wniosku. Należy zaznaczyć pole "wpis prawa, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, roszczenia lub hipoteki". W polu numer 7 należy wpisać treść wniosku o wykreślenie hipoteki, podając rodzaj hipoteki (umowna lub kaucyjna), kwotę hipoteki oraz nazwę wierzyciela. Wszystkie pozostałe pola na tej stronie należy przekreślić.

Trzecia strona formularza zawiera dane wnioskodawcy i uczestników postępowania. W przypadku wniosku o wykreślenie hipoteki wnioskodawcą jest właściciel nieruchomości, a uczestnikiem postępowania jest bank będący wierzycielem hipotecznym. Jeśli nieruchomość ma kilku właścicieli, wszyscy muszą być wymienieni jako wnioskodawcy.

Wypełniając dane osobowe, należy pamiętać o przekreśleniu nieodpowiednich pól. Dla osób fizycznych przekreśla się pola dotyczące numeru REGON i KRS. Dla osób prawnych przekreśla się pola związane z danymi osobowymi. Adres do doręczeń wypełnia się tylko wtedy, gdy różni się od miejsca zamieszkania lub siedziby.

Problemy z uzyskaniem zgody banku

Choć banki mają prawny obowiązek współpracy przy wykreśleniu hipoteki, w praktyce mogą wystąpić sytuacje, gdy uzyskanie zgody banku staje się problematyczne. Najczęściej dotyczy to przypadków, gdy bank został przejęty przez inną instytucję, zmienił nazwę lub zakończył działalność. Takie sytuacje wymagają dodatkowych działań ze strony właściciela nieruchomości.

Gdy bank odmawia wydania zgody na wykreślenie hipoteki lub nie można z nim nawiązać kontaktu, właściciel nieruchomości musi skorzystać z drogi sądowej. Procedura ta jest znacznie bardziej skomplikowana i czasochłonna niż standardowe wykreślenie hipoteki za zgodą banku.

Przykład problematycznej sytuacji: Pani Nowak spłaciła kredyt w banku ABC w 2018 roku. W 2020 roku bank ABC został przejęty przez bank XYZ. Kiedy w 2023 roku Pani Nowak chciała wykreślić hipotekę, bank XYZ twierdził, że nie ma dokumentów dotyczących starego kredytu. Pani Nowak musiała złożyć pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, co trwało 8 miesięcy i kosztowało 2000 złotych.

W przypadku braku zgody banku należy złożyć pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. To postępowanie procesowe, w którym właściciel nieruchomoci musi udowodnić, że dług zabezpieczony hipoteką już nie istnieje. Postępowanie to może trwać kilka miesięcy lub nawet lat.

Dowody w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej mogą obejmować:

• Dokumenty potwierdzające spłatę kredytu
• Korespondencję z bankiem
• Wyciągi bankowe pokazujące spłatę rat
• Oświadczenia świadków
• Inne dokumenty potwierdzające wygaśnięcie zobowiązania

Prawomocne orzeczenie sądu w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej zastępuje zgodę banku na wykreślenie hipoteki. Na podstawie tego orzeczenia można następnie złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki w trybie zwykłym.

Postępowanie o uzgodnienie treści księgi wieczystej generuje znacznie wyższe koszty niż standardowa procedura wykreślenia hipoteki. Oprócz opłaty od pozwu należy liczyć się z kosztami reprezentacji prawnej, która w takich sprawach jest praktycznie niezbędna.

Szczegółowe instrukcje wypełniania formularza

Czwarta strona formularza KW-WPIS zawiera sekcje dotyczące załączników i podpisu wnioskodawcy. Prawidłowe wypełnienie tej części jest równie istotne jak poprzednich sekcji. Błędy w opisie załączników mogą prowadzić do problemów z identyfikacją dokumentów przez sąd.

Pola 57-80 w większości przypadków należy przekreślić, chyba że wcześniej podano dane dwóch wnioskodawców. Wówczas w tych polach podaje się dane uczestnika postępowania, czyli banku będącego wierzycielem hipotecznym. Sposób wypełniania jest analogiczny do sekcji dotyczącej wnioskodawcy.

Pola 81-83 dotyczą załączników KW-WU, KW-PP i KW-ZAD. W typowych przypadkach wykreślenia hipoteki te załączniki nie są składane, więc w polu "liczba załączników" należy wpisać cyfrę "0". Jeśli w konkretnej sprawie któryś z tych załączników jest wymagany, należy podać odpowiednią liczbę.

Pole 84 służy do opisu innych załączonych dokumentów, w tym najważniejszego - zgody banku na wykreślenie hipoteki. Należy podać datę dokumentu, nazwę banku oraz krótki opis treści (np. "zgoda Banku XYZ z dnia ... na wykreślenie hipoteki umownej"). Dokładny opis ułatwia sądowi pracę z dokumentami.

W polu 85 należy podać informację o załączeniu potwierdzenia uiszczenia opłaty sądowej. Opis powinien zawierać sposób uiszczenia opłaty (np. "znaki opłaty sądowej", "dowód przelewu") oraz kwotę 100 złotych. Ta informacja potwierdza, że wniosek został właściwie opłacony.

Wszystkie niewypełnione białe pola na formularzu należy przekreślić. Ta czynność eliminuje ryzyko późniejszego uzupełniania formularza przez osoby nieuprawnione. Przekreślenie pustych pól jest dobrą praktyką w wypełnianiu dokumentów urzędowych.

Na dole formularza należy podać imię i nazwisko osoby podpisującej wniosek oraz datę podpisania. Podpis musi być własnoręczny i czytelny. W przypadku reprezentacji przez pełnomocnika, podpisuje się pełnomocnik, ale musi dołączyć pełnomocnictwo.

Czas rozpatrzenia wniosku i możliwości przyspieszenia

Czas rozpatrzenia wniosku o wykreślenie hipoteki może się znacznie różnić w zależności od obciążenia pracą konkretnego sądu rejonowego. Obecnie proces może trwać od kilku tygodni do kilku miesięcy, a w skrajnych przypadkach nawet do roku. Ta nieprzewidywalność czasowa może być problematyczna dla osób planujących transakcje dotyczące nieruchomości.

Długie oczekiwanie na rozpatrzenie wniosku wynika głównie z dużego obciążenia sądów sprawami dotyczącymi ksiąg wieczystych. Wzrost liczby transakcji na rynku nieruchomości przekłada się na większą liczbę wniosków o wpisy i wykreślenia w księgach wieczystych. Sądy nie zawsze nadążają z rozpatrywaniem wszystkich spraw w rozsądnym terminie.

W sytuacjach, gdy szybkie wykreślenie hipoteki jest szczególnie istotne, można podjąć działania mające na celu przyspieszenie procesu. Pierwszym krokiem jest złożenie pisma z prośbą o przyspieszenie rozpatrzenia wniosku. Pismo powinno zawierać uzasadnienie, dlaczego szybkie rozpatrzenie jest konieczne.

Skuteczne uzasadnienia wniosku o przyspieszenie mogą obejmować:

• Planowaną sprzedaż nieruchomości w określonym terminie
• Konieczność zaciągnięcia nowego kredytu zabezpieczonego hipoteką
• Problemy z uzyskaniem kredytu z powodu obciążenia hipotecznego
• Inne pilne okoliczności związane z nieruchomością

Warto pamiętać, że wniosek o przyspieszenie nie gwarantuje szybszego rozpatrzenia sprawy. Sąd rozważa takie wnioski według własnego uznania, biorąc pod uwagę zarówno uzasadnienie wnioskodawcy, jak i własne możliwości organizacyjne.

Alternatywnym sposobem przyspieszenia procesu jest skorzystanie z usług kancelarii prawnej specjalizującej się w sprawach związanych z księgami wieczystymi. Doświadczeni prawnicy mogą nie tylko prawidłowo przygotować dokumenty, ale także skutecznie komunikować się z sądem w sprawie terminów rozpatrzenia.

Najczęstsze błędy i jak ich unikać

Proces wykreślenia hipoteki, choć pozornie prosty, obfituje w pułapki, które mogą prowadzić do opóźnień lub odrzucenia wniosku. Najczęstsze błędy dotyczą nieprawidłowego wypełnienia formularza, braku wymaganych załączników lub błędów w opisie przedmiotu wniosku. Znajomość tych problemów pozwala ich uniknąć.

Jednym z najczęstszych błędów jest nieprawidłowe podanie numeru księgi wieczystej. Numer ten musi być dokładnie taki sam jak w wypisie z księgi wieczystej. Nawet drobne różnice, takie jak dodatkowe zera lub błędne cyfry, mogą skutkować pozostawieniem wniosku bez rozpoznania.

Kolejnym częstym problemem jest nieprecyzyjny opis hipoteki, którą należy wykreślić. Opis musi zawierać wszystkie dane identyfikujące hipotekę: rodzaj (umowna lub kaucyjna), kwotę, nazwę wierzyciela oraz numer działu, w którym hipoteka jest wpisana. Brak któregokolwiek z tych elementów może prowadzić do wezwania do uzupełnienia.

Problemy może też sprawiać nieprawidłowe opisanie załączników. Zgoda banku na wykreślenie hipoteki musi być dokładnie opisana w formularzu, z podaniem daty dokumentu i nazwy banku. Ogólnikowe opisy typu "zgoda banku" mogą być niewystarczające dla sądu.

Błędy w danych osobowych wnioskodawcy lub uczestnika postępowania to kolejna kategoria problemów. Szczególnie istotne jest prawidłowe podanie danych banku będącego wierzycielem hipotecznym. Zmiany nazw banków w wyniku fuzji lub przejęć mogą powodować problemy z identyfikacją właściwego uczestnika postępowania.

Aby uniknąć błędów, warto:

• Sprawdzić wszystkie dane w aktualnym wypisie z księgi wieczystej
• Dokładnie przepisać numer księgi wieczystej
• Precyzyjnie opisać hipotekę do wykreślenia
• Sprawdzić aktualną nazwę banku
• Dołączyć wszystkie wymagane załączniki
• Sprawdzić prawidłowość uiszczenia opłaty sądowej

Najczęstsze pytania

Hipotekę można wykreślić z księgi wieczystej po pełnej spłacie kredytu lub pożyczki, którą zabezpieczała. Wykreślenie wymaga uzyskania zgody wierzyciela hipotecznego oraz złożenia odpowiedniego wniosku w sądzie rejonowym prowadzącym księgę wieczystą nieruchomości.

Do wykreślenia hipoteki potrzebne są trzy podstawowe dokumenty: zgoda banku na wykreślenie hipoteki zwana kwitem mazalnym, wypełniony formularz KW-WPIS oraz dowód uiszczenia opłaty sądowej w wysokości 100 złotych. Dodatkowo mogą być wymagane dokumenty potwierdzające uprawnienia reprezentacyjne banku.

Podstawowy koszt wykreślenia hipoteki to opłata sądowa w wysokości 100 złotych. Dodatkowo niektóre banki pobierają opłatę za wystawienie zgody na wykreślenie hipoteki. Całkowity koszt zwykle nie przekracza 150-200 złotych, chyba że konieczne jest skorzystanie z pomocy prawnej.

Czas rozpatrzenia wniosku o wykreślenie hipoteki może wynosić od kilku tygodni do kilku miesięcy, a w skrajnych przypadkach nawet do roku. Długość procesu zależy od obciążenia pracą konkretnego sądu rejonowego. Można złożyć wniosek o przyspieszenie rozpatrzenia sprawy w uzasadnionych przypadkach.

Gdy bank odmawia zgody na wykreślenie hipoteki lub nie można z nim nawiązać kontaktu, należy złożyć pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W tym postępowaniu trzeba udowodnić, że dług zabezpieczony hipoteką został spłacony. Prawomocne orzeczenie sądu zastępuje zgodę banku.

Wykreślenie hipoteki bez zgody banku jest możliwe tylko w drodze postępowania sądowego o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Jest to procedura znacznie bardziej skomplikowana i kosztowna niż standardowe wykreślenie za zgodą banku, wymagająca udowodnienia spłaty zadłużenia.

Wniosek o wykreślenie hipoteki może złożyć właściciel nieruchomości lub jego pełnomocnik. Jeśli nieruchomość ma kilku współwłaścicieli, wszyscy muszą wystąpić jako wnioskodawcy lub udzielić pełnomocnictwa jednemu z nich. Bank nie ma obowiązku składania wniosku, ale musi współpracować z właścicielem.